Sốt đất ngắn hạn và cơ hội dài hạn
Nếu các tỉnh ở Việt Nam tiến hành sáp nhập, thị trường bất động sản sẽ đối mặt với những biến động lớn. Theo các chuyên gia, ngay khi thông tin sáp nhập được công bố, giá đất tại những khu vực tiềm năng như trung tâm hành chính mới hay vùng giáp ranh có thể tăng đột biến do tâm lý đầu cơ. Lấy ví dụ từ quá khứ, khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, giá đất tại Hà Đông đã tăng gấp 2-3 lần trong vòng 5-10 năm nhờ hạ tầng phát triển (Nguồn: Báo Thanh Niên).
Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng hưởng lợi. Các chuyên gia cảnh báo hiện tượng sốt đất ảo có thể xảy ra nếu thiếu đầu tư thực chất. Chẳng hạn, tại huyện Ba Vì (Hà Nội) sau sáp nhập, nhiều dự án bị đình trệ, giá đất chững lại do quy hoạch không đồng bộ.
Trung tâm mới: Điểm sáng bất động sản
Trong trung và dài hạn, diễn biến bất động sản sẽ phụ thuộc vào quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Nếu sáp nhập đi kèm chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, các đô thị lớn như Cần Thơ, Lạng Sơn hay Việt Trì (Phú Thọ) có thể trở thành điểm nóng. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, giá đất trung bình tại quận Ninh Kiều (Cần Thơ) hiện dao động 50-70 triệu đồng/m². Nếu Hậu Giang sáp nhập vào, con số này có thể chạm mốc 80-100 triệu đồng/m² trong 5 năm tới nhờ mở rộng địa giới và dân số (Nguồn: Bộ Xây dựng, 2024).
Ngược lại, các khu vực xa trung tâm, như huyện Ba Bể (Bắc Kạn) hay xã vùng sâu ở Hậu Giang, có thể không ghi nhận biến động đáng kể nếu không được đầu tư.
Kịch bản cụ thể qua các vùng miền
- Miền núi (Bắc Kạn – Lạng Sơn): Giá đất trung tâm Lạng Sơn tăng 20-30%, Bắc Kạn từ 15-25 triệu đồng/m² lên 30-40 triệu đồng/m² ở thị xã. Huyện xa như Ba Bể khó thay đổi.
- Đồng bằng (Cần Thơ – Hậu Giang): Giá đất Ninh Kiều (Cần Thơ) hiện 50-70 triệu đồng/m² có thể đạt 80-100 triệu đồng/m² nếu sáp nhập Hậu Giang, nhờ mở rộng địa giới và dân số.
- Gần Hà Nội (Vĩnh Phúc, Phú Thọ): Nếu nhập vào Hà Nội, giá đất tại Việt Trì, Vĩnh Yên (hiện 40-60 triệu đồng/m²) có thể tăng gấp đôi, đặc biệt gần khu công nghiệp.
Chính sách và bài học lịch sử
Theo Kết luận 48-KL/TW của Bộ Chính trị, giai đoạn 2023-2025 sẽ ưu tiên sáp nhập các tỉnh dưới 70% tiêu chuẩn diện tích và dân số, hoàn thiện đến 2030 [Cổng TTĐT Chính phủ]. Diễn biến bất động sản sẽ rõ nét từ 2026, phụ thuộc vào đầu tư hạ tầng và sự tham gia của các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group.
Kinh nghiệm từ Hà Nội 2008 cho thấy, Hà Đông “hóa vàng” với giá đất tăng mạnh, nhưng Ba Vì lại đình trệ. Tương tự, khi Hậu Giang tách khỏi Cần Thơ (2004), Cần Thơ phát triển vượt bậc, trong khi Hậu Giang chậm hơn. Nếu sáp nhập ngược lại, Cần Thơ có thể kéo Hậu Giang đi lên.
Sáp nhập tỉnh là cơ hội lớn cho bất động sản Việt Nam, với giá đất tăng vọt ở trung tâm mới và nguy cơ chững giá ở vùng sâu. Nhà đầu tư cần dựa vào quy hoạch thực tế và thông tin chính thức để đón đầu xu hướng, tránh rủi ro từ sốt đất ảo.
Nguồn tham khảo:
- VnExpress: “Hà Nội sau 10 năm mở rộng”
- Batdongsan.com.vn: “Thị trường bất động sản”
- Cổng TTĐT Chính phủ: Kết luận 48-KL/TW
