Những thị trường truyền thống tắc nghẽn, những thị trường mới nổi lại không còn hấp dẫn về giá, giới đầu tư bất động sản hiện nay đang loay hoay tìm kiếm một vùng đất mới nhiều tiềm năng để “xuống tiền”.

“Băn khoăn đứng giữa hai dòng nước”

Có thể nói, ít khi nào, giới đầu tư bất động sản lại ở trong một tình trạng khó khăn như hiện nay. Cùng với việc nguồn hàng ngày càng khan hiếm, giao dịch cũng trở nên trầm lắng do giá cả neo cao; thanh khoản nhiều nơi bị sụt giảm vì tín dụng thắt chặt.

Tại các thị trường truyền thống, nửa đầu năm 2022, sự suy giảm nhìn thấy rất rõ. Đơn cử Hà Nội, theo Savills, quý II/2022, nguồn cung mới chung cư giảm 43% theo quý và gần như không đổi so với cùng kỳ năm trước; giao dịch giảm 44% theo quý và giảm 54% theo năm. Ở phân khúc biệt thự, liền kề, tình hình còn thê thảm hơn khi nguồn cung mới giảm 82% theo quý và giảm 84% so với cùng kỳ; giao dịch giảm 55% theo quý và giảm 72% theo năm. Các chủ đầu tư phải đối mặt với các thách thức về thủ tục pháp lý kéo dài, kiểm soát tín dụng bị thắt chặt và chi phí xây dựng gia tăng.

Tại TP.HCM, mặc dù những tín hiệu cải thiện đã xuất hiện, song một thực trạng hiện hữu là hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc thủ tục pháp lý, vướng mắc đất công xen kẹt suốt 3 năm qua vẫn chưa được giải quyết. Nguồn cung có được vẫn là rất nhỏ bé so với nhu cầu khổng lồ của một siêu đô thị 10 triệu dân.

Sự tắc nghẽn tại thị trường truyền thống đã dẫn đến khuynh hướng tất yếu là dòng tiền đầu tư ly tâm về các địa phương lân cận và có tiềm năng. Tại miền Bắc, các tỉnh được giới đầu tư đổ về có: Hòa Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Thái Bình; tại miền Nam là các tỉnh: Bình Dương, Đồng Nai, Bình Thuận, Long An, Kiên Giang; tại Tây Nguyên là các tỉnh: Lâm Đồng, Kon Tum, Đắk Lắk…

Tuy nhiên, ngày vui ngắn chẳng tày gang, việc dòng tiền lớn đổ về các thị trường nhỏ đã ngay lập tức tạo nên những cơn sốt đất. Chỉ trong một thời gian ngắn, mặt bằng giá bất động sản tại các địa phương này được thiết lập ở mức rất cao. Hệ quả là thị trường các tỉnh rơi vào cảnh đình đốn về giao dịch do giá không còn khả năng tiếp tục tăng cao thêm nữa, đồng nghĩa người mua thứ cấp không còn nhìn thấy lợi suất tốt từ việc mua đi bán lại.

Đặc biệt, kể từ đầu quý II/2022, việc các ngân hàng cạn “room” tín dụng và thắt chặt cho vay bất động sản đã khiến dòng tiền đầu tư về các thị trường tỉnh bị đứt gãy, làm thanh khoản sụt giảm nặng nề. Theo các chuyên gia, với bối cảnh này, phương thức đầu cơ lướt sóng đã không còn nhiều cơ hội, nhà đầu tư rất khó tìm thấy thị trường tiềm năng.

Miền đất hứa ở đâu?

Có một thực tế là dù thị trường chung đang tồn tại rất nhiều khó khăn nhưng nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn rất lớn. Động lực của gói kích thích kinh tế 350.000 tỷ đồng, sự bùng nổ của xây dựng hạ tầng đã mang lại triển vọng cho thị trường bất động sản. Áp lực lạm phát gia tăng trong giai đoạn cuối năm nay và các năm tiếp theo là nguyên nhân cơ bản thúc đẩy nhà đầu tư tìm kiếm nơi trú ẩn và sinh lợi cho đồng tiền của mình.

Đó là chưa kể, sau rất nhiều vận động, Ngân hàng Nhà nước đã và đang xem xét nới “room” tín dụng cho một số ngân hàng thương mại kể từ quý IV/2022, kỳ vọng khơi thông phần nào dòng vốn cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, việc tìm kiếm một thị trường tốt là không dễ dàng. Thị trường đó phải hội tụ được hầu hết các yếu tố cần thiết về kinh tế – xã hội, hạ tầng giao thông để đảm bảo động lực tăng trưởng giá trị bất động sản một cách bền vững. Thị trường đó lại phải đang tồn tại ở một vùng giá hấp dẫn, chưa bị “đánh lên” bởi dòng vốn đầu cơ trong giai đoạn vừa qua, đồng nghĩa với việc đảm bảo mức sinh lợi tốt cho nhà đầu tư khi rót tiền vào.

Xem xét các yếu tố đó, có thể thấy trên bản đồ đầu tư bất động sản hiện nay, gần như chỉ còn một thành phố ven biển ở miền Nam là đáp ứng được. Đây là thành phố có tốc độ tăng trưởng kinh tế khá nhanh, quy hoạch phát triển đô thị rõ ràng, là thành phố biển duy nhất tại miền Nam có bãi tắm gắn liền với khu kinh tế cửa khẩu, đang trở thành “phễu” hút vốn đầu tư mạnh mẽ cả trong và ngoài nước, đặc biệt là đang có giá bất động sản tương đối mềm.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh giới đầu tư đang khao khát một điểm đến tối ưu cho dòng tiền, cộng với các lợi thế vượt trội, thành phố này sẽ sớm trở thành “địa chỉ đỏ” cho các “tay chơi” bất động sản, thậm chí là ngôi sao mới trên thị trường địa ốc Việt Nam.